업무사례
법무법인(유) 린, 수분양자 대리하여 계약해제 원상회복 청구 승소 이끌어… "분양대상 부동산을 제3자인 신탁회사 명의로 이전하면 매도인의 소유권이전의무는 이행불능"

I. 사안의 개요

원고(반소피고)의 남편(망인)은 2018년경 피고(반소원고, 부동산 개발업체)로부터 장차 신축될 이 사건 부동산을 6억 5,500만 원에 매수하는 계약을 체결하였습니다. 원고 측은 계약 당시 계약금 및 중도금 합계 2억 2,925만 원을 지급하였고, 잔금 4억 2,575만 원은 이 사건 부동산의 인도와 동시에 지급하기로 약정하였습니다. 이후 공사가 지연되자 당사자들은 부속계약을 통해 공사 일정을 재조정하였고, 원고 측은 인접 토지 매수 관련 계약 수정에 따라 미화 2만 달러를 추가로 지급하였습니다.

망인이 2022년 사망한 후 원고는 유언에 따라 망인의 이 사건 계약상 권리·의무를 상속·승계하였는데, 그 사이 피고는 이 사건 부동산 중 부지에 관하여 신탁회사 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 주택 부분에 관하여도 사용승인 이후 피고가 아닌 신탁회사 명의로 소유권보존등기를 마쳤습니다. 원고는 피고의 소유권이전의무가 이행불능에 이르렀다고 보아 이 사건 계약을 해제하고, 원상회복으로 기지급 계약금·중도금 및 추가지급금과 지연손해금의 지급을 구하는 소송(본소)을 제기하였습니다.

이에 피고는 원고를 상대로 잔금 4억 2,575만 원 및 그 지연손해금의 지급을 구하는 반소를 제기하였고, 원고(반소피고)는 법무법인(유한) 린(최승관 변호사, 권면철 변호사)을 소송대리인으로 선임하여 본소 수행 및 반소 방어에 나섰습니다.


II. 법원의 판단

담당팀은 ① 피고가 이 사건 부동산 중 부지 및 주택 모두에 관하여 신탁을 원인으로 제3자인 신탁회사 앞으로 소유권을 이전한 이상, 사회통념상 원고가 피고로부터 소유권이전의 실현을 기대할 수 없어 피고의 소유권이전의무는 이행불능 상태에 이르렀다는 점, ② 신탁계약상 이 사건 부동산에 대한 처분·관리 권한은 피고가 아닌 신탁회사에 귀속되어 있고 우선수익자의 동의 없이는 신탁 해지도 어려워 원고가 잔금을 지급하더라도 피고가 임의로 소유권이전등기를 회복시켜 줄 수 있는 상태가 아니라는 점(게다가 피고는 부채가 자산을 크게 초과한 상태에서 등록관청으로부터 부동산개발업 등록까지 취소된 상태였습니다), ③ 피고의 반소 청구의 전제가 되는 이행제공(주택 인도 및 서류 교부) 주장 역시, 피고가 이행제공을 하였다고 주장하는 시점에는 아직 주택 사용승인조차 이루어지지 않아 이행제공 자체가 불가능하였다는 점 등을 적극 주장하였습니다.

법원은 린의 주장을 모두 받아들여, 피고의 소유권이전의무가 이행불능에 이르렀음을 이유로 한 원고의 계약해제가 적법하다고 인정하고, 피고에게 원상회복으로 기지급 계약금·중도금 합계 2억 2,925만 원과 추가지급금 미화 2만 달러 및 각 지연손해금의 지급을 명하였습니다. 아울러 피고가 제기한 반소, 즉 잔금 4억 2,575만 원 및 그 지연손해금 청구에 대하여는 피고가 이행제공을 하였다거나 원고에게 잔금지급의무가 남아있다고 인정하기 부족하다고 보아 전부 기각하였습니다.

(다만 원고가 함께 구한 이른바 기회비용 손해배상 청구 부분은, 그 근거가 된 부속계약 조항이 이후 당사자 간 합의로 폐지·대체되어 효력을 잃었다는 이유로 받아들여지지 않았습니다)


III. 시사점

본 판결은 매도인이 매매목적물에 관하여 제3자인 신탁회사 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 경우, 매도인의 소유권이전의무가 이행불능에 이르렀다고 평가하여 매수인의 계약해제 및 원상회복청구를 인정하고 매도인의 잔금 청구는 배척한 사례입니다. 특히 신탁계약상 처분권한이 수탁자에게 전속되어 있고 우선수익자의 동의가 필요한 경우에는, 매도인이 '매수인이 잔금만 지급하면 언제든 소유권이전이 가능하다'고 항변하더라도 이행불능 판단을 뒤집기 어렵다는 점을 확인하였다는 점에서 의미가 있습니다.

또한 상속·유증을 통해 계약상 지위가 승계되는 국제적 요소가 있는 사안에서, 국제사법에 따른 준거법(피상속인의 본국법) 판단을 통해 계약상 지위의 승계 여부를 명확히 하였다는 점, 그리고 매도인이 이행제공을 주장하더라도 그 시점에 목적물의 사용승인조차 이루어지지 않았다면 이행제공으로 인정되기 어렵다는 점을 재확인하였다는 점에서도 실무적 시사점이 있습니다.

린은 앞으로도 부동산 매매·개발 관련 계약의 해제, 신탁을 통한 소유권 이전의 법률관계, 국제적 요소가 있는 상속·계약승계 분쟁 등에 관하여 축적된 경험과 전문성을 바탕으로, 의뢰인에게 실질적이고 효과적인 해결방안을 제시해 나가겠습니다.
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