I. 사안의 개요
피고들은 오피스텔·근린생활시설·영화관 등으로 구성된 집합건물의 신축·분양사업에서, 신탁계약에 따라 건물 소유권보존등기를 마친 신탁사(피고 1) 및 위 건물 구분소유자들로 구성된 관리단(피고 2)입니다. 원고들은 시공사 또는 시행사로부터 위 건물 신축공사 중 일부(가전·에어컨 설치, 실외기·공조기·냉난방기 및 자동제어, 석공사, 도장공사, 방수공사, 철골공사 등)를 하도급받아 수행한 하도급업체들입니다.
원고들은, 2023년 말경 공사를 완료하였음에도 공사대금을 지급받지 못하여 그 무렵부터 공사자재·집기 등을 해당 호실에 적치하고 출입문을 잠그는 방법으로 이 사건 각 호실을 점유하며 유치권을 행사해 왔는데, 2026. 2.경 피고들이 원고들이 설치한 컨테이너의 출입구를 봉쇄하고 일부 호실을 개방하여 물품을 반출하며 승강기·비상계단을 통제하는 등의 방법으로 원고들의 점유를 침탈하였다고 주장하며, 피고들을 상대로 유치권 존재 확인 및 점유회수(민법 제204조)를 구하는 소송(본소)을 제기하였습니다.
이에 피고들은, 원고들이 정당한 권원 없이 특정 호실에 공사자재·집기 등을 적치하고 건물에 현수막과 시건장치를 설치하여 소유권 및 공용부분 사용·수익권 행사를 방해하고 있다고 주장하며, 그 적치물과 현수막·시건장치의 취거를 구하는 반소를 제기하였습니다. 피고들은 법무법인(유한) 린(최승관 변호사)을 소송대리인으로 선임하여 본소 방어 및 반소 수행에 나섰습니다.
II. 법원의 판단
린의 최승관 변호사는 ① 유치권은 점유의 상실로 소멸하는데(민법 제328조), 현재 피고들이 이 사건 각 호실을 점유하고 있음은 다툼이 없으므로 원고들이 변론종결일 기준 점유하고 있지 않은 이상 그 이전의 유치권 취득 여부나 피고들의 점유침탈 여부와 무관하게 원고들에게 유치권이 인정될 수 없다는 점, ② 원고들이 제출한 현장소장의 사실확인서만으로는 원고들이 공사완료 후 시건장치 설치 등으로 점유를 개시하였다고 인정하기 부족하고, 각 호실에 적치된 공사자재·폐기물·집기류 등도 외관상 소유·점유 여부가 불분명하여 그 존재만으로 원고들의 사실적 지배가 있었다고 볼 수 없다는 점, ③ 원고들이 컨테이너·현수막·스티커 등을 설치하여 유치권 행사를 표시한 것은 뒤늦게 이르러서였고 그 이전에는 점유나 유치권 행사를 적극적으로 표시한 자료가 전혀 없으며, 그 이후에도 원고들이 각 호실을 상시로 관리하거나 출입을 통제하였다고 볼 자료가 없는 반면 피고 관리단은 별다른 제약 없이 건물을 관리해 온 것으로 보인다는 점 등을 적극 주장하였습니다.
법원은 린의 주장을 모두 받아들여, 원고들이 이 사건 각 호실에 대한 유치권을 가지고 있다고 볼 수 없고, 원고들이 2023년 말경부터 2026. 2.경까지 이 사건 각 호실을 점유하였다거나 피고들이 2026. 2.경 원고들의 점유를 침탈하였다고 인정하기 부족하다고 보아, 원고들의 유치권 존재확인 및 점유회수 청구를 모두 기각하였습니다.
나아가 법원은 피고 신탁사가 소유한 호실에 원고들이 정당한 권원 없이 물품을 적치하여 소유권을 방해하고 있고(민법 제214조), 원고들이 스스로 '서로 협력하여 이 사건 각 호실 전체에 대한 공동의 점유를 형성·유지하여 왔다'고 진술한 점 등에 비추어 원고들이 공동으로 적치물 취거의무를 부담한다고 판단하였습니다. 또한 원고들이 건물 공용부분에 설치한 현수막과 시건장치에 대하여도, 구분소유자인 피고 신탁사는 공용부분에 관한 보존행위로서(집합건물법 제16조 제1항 단서), 관리단은 관리인의 보존행위 권한에 기하여(같은 법 제25조 제1항 제1호) 각각 단독으로 그 취거를 청구할 수 있다고 보아, 피고들의 반소청구를 전부 인용하였습니다.
III. 시사점
본 판결은 유치권이 점유의 상실로 당연히 소멸한다는 법리(민법 제328조)를 재확인하면서, 유치권자가 점유를 회복하지 못한 이상 그 이전의 점유·유치권 취득 여부나 상대방의 점유침탈 여부를 따질 필요 없이 유치권 확인청구가 배척된다는 점을 명확히 하였다는 점에서 의미가 있습니다. 아울러 공사현장에 자재·폐기물 등이 적치되어 있다는 사정만으로는 곧바로 점유가 인정되지 않고, 그 적치가 방치인지 점유의 의사에 따른 것인지, 소유자의 사용·수익을 실제로 배제하고 있는지 등을 구체적으로 살펴야 한다는 점도 확인하였습니다.
또한 본 판결은 집합건물의 공용부분에 관한 보존행위는 관리방법과 달리 관리단집회의 결의 없이도 구분소유자나 관리인이 단독으로 할 수 있다는 법리(집합건물법 제16조 제1항 단서, 제25조 제1항 제1호)를 확인함으로써, 신탁 수탁자와 관리단이 각자의 지위에서 방해배제청구권을 행사할 수 있음을 보여준 사례이기도 합니다. 하도급업체들의 유치권 주장이나 부당한 점유·시설물 설치로 분쟁이 발생한 시행사·수탁자·관리단으로서는, 점유의 계속성과 그 표시 여부를 면밀히 살펴 대응할 필요가 있음을 시사합니다.
린의 건설부동산팀은 앞으로도 집합건물의 신탁·분양·관리와 관련하여 발생하는 유치권, 점유, 공용부분 관리 등을 둘러싼 다양한 분쟁에 대해 축적된 경험과 전문성을 바탕으로, 의뢰인에게 실질적이고 효과적인 해결방안을 제시해 나가겠습니다.
