I. 사안의 개요

원고(부동산컨설팅업체)는, 시행사인 피고가 또 다른 부동산컨설팅업체(소외 회사)와 체결한 부동산컨설팅 및 용역계약상 채권을 양수하였다고 주장하며, 피고를 상대로 미지급 용역대금 3억 500만 원 및 이에 대한 지연손해금(연 12%)의 지급을 구하는 소송을 제기했습니다.

피고는 2021. 11. 11. 소외 회사와 사이에, 군산시 00동 일대 공동주택 신축사업의 사업대상부지를 매입하는 내용의 부동산컨설팅 및 용역계약을 체결하였습니다. 위 계약에서는 용역의 대가로 총 5억 4,000만 원(1차 3억 7,000만 원, 2차 1억 7,000만 원)을 지급하기로 하고, 2차 대금의 청구시기를 '토지대 잔금지급 시'로 정하였습니다. 이후 소외 회사의 주선으로 피고는 사업대상부지 소유자들과 순차로 매매계약을 체결하였고, 계약금은 모두 지급하였으나 잔금을 완납하지 못한 상태에서 시행사의 사정으로 2025. 2. 주택건설사업계획승인이 취소되었습니다. 피고는 그 후 원고에게 여러 차례에 걸쳐 용역대금 중 일부를 지급하였습니다.

원고는, 용역대금의 변제기(토지대 잔금지급 시)인 주택건설사업계획승인일로부터 1개월이 지난 2022. 11. 21.경 도래하였고 페널티 사유도 없으므로 용역계약에서 정한 5억 4,000만 원 전액을 지급받아야 한다고 주장하며, 기지급액을 공제한 나머지 3억 500만 원 및 지연손해금의 지급을 구하였습니다. 피고는 법무법인(유한) 린 건설부동산팀(최승관 변호사)을 소송대리인으로 선임하여 대응하였습니다.

II. 법원의 판단

린 건설부동산팀은 ① 이 사건 용역계약은 원고(또는 소외 회사)가 사업대상부지 100%에 관하여 매매계약을 체결하는 일을 완성하여야 비로소 보수를 지급받을 수 있는 도급계약(민법 제664조, 제665조)에 해당하는 점 ② 용역계약이 2차 용역대금의 청구시기를 단순히 '인허가 완료 후'가 아니라 '토지대 잔금지급 시'로 정한 것은 사업대상 부지가 모두 매입되어 그 토지대금이 완납된 때를 의미하는 것으로 보아야 하는 점 ③ 그런데 사업대상부지 중 일부 토지에 관하여는 매매계약조차 체결되지 않았고, 원고와 피고 사이에 용역의 대상이 되는 사업대상부지의 범위를 변경하기로 합의하였다고 볼 증거도 없는 점 등을 적극 주장하였습니다.

법원은 린 건설부동산팀의 주장을 받아들여, 원고가 제출한 증거만으로는 원고(또는 그 채권양도인인 소외 회사)가 용역계약에서 정한 일을 모두 완성하였다고 인정하기에 부족하다고 판단하였습니다. 이에 따라 용역대금 지급의무의 발생을 전제로 한 원고의 청구는 나머지 쟁점(채권양도의 효력, 원고의 계약당사자 지위 등)에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다고 보아, 원고의 청구를 전부 기각하였습니다.


III. 시사점

본 판결은 부동산컨설팅·토지매입대행 용역계약이 민법상 도급계약에 해당함을 전제로, 사업대상부지 중 일부에 관하여 매매계약이 체결되지 않은 이상 '일의 완성'이 인정되지 않아 용역업체의 보수청구권 자체가 발생하지 않는다는 점을 명확히 하였다는 점에서 의미가 있습니다.

특히 이 사건과 같이 용역대금의 청구시기(변제기)를 '인허가 완료 후 1개월'이 아니라 '토지대 잔금지급 시'와 같이 사업의 진행 단계와 연동하여 정한 경우에는, 그 문언의 취지를 계약 전체의 구조와 목적에 비추어 해석하여야 하고 단순히 인허가가 완료되었다는 사정만으로 대금지급의무가 발생한다고 단정할 수 없음을 확인한 사례입니다. 또한 시행사의 귀책사유로 일부 토지에 관한 매매계약이 체결되지 못한 경우라 하더라도, 이는 계약 해지 사유가 될 수 있음은 별론으로 하고 용역업무 자체가 완성되었다고 볼 수는 없다는 법리를 재확인하였다는 점에서도 실무적 시사점이 있습니다.

린 건설부동산팀은 앞으로도 부동산 개발·시행 사업 전반에서 발생하는 용역계약, 컨설팅계약 등 각종 계약의 해석 및 분쟁에 관하여 축적된 경험과 전문성을 바탕으로, 의뢰인에게 실질적이고 효과적인 해결방안을 제시해 나가겠습니다.